Die Entwicklung des Immobilien- und Wohnungsmarkts in Deutschland seit 1991
"Der Immobilienmarkt in Deutschland ist tief zersplittert", sagen Experten über dieses Segment der Geldanlage und des Geldverdienens aktuell. Und das verwundert nicht: Denn es sagt schon die Übersetzung des Begriffs Immobilie, dass es sich um etwas Unbewegliches handelt, das an seine Lage gebunden ist. Unter marktwirtschaftlichen Bedingungen erzielt eine Immobilie ihren Wert erst durch Außenfaktoren wie wirtschaftliche Dynamik, Nachfrage und Nutzen, einzusetzendes Kapital und Renditeperspektive. Und die sind oder waren nicht überall in Deutschland gleich oder in einem günstigen Verhältnis. Das liegt auch an der Weite des Begriffs Immobilie. Nach allgemeinen Definitionen fallen darunter sowohl Grundstücke wie Bauwerke, die ebenfalls sowohl Wohnbauten, Bürogebäude oder Einzelhandelsflächen sein können. Nicht erwähnt seien hier land- und forstwirtschaftliche Flächen, die nach strenger Definition des Begriffs ebenfalls dazu gehören.
Blickt man zudem auf die Entwicklung des Marktes für Immobilien und Wohnungen in Deutschland seit 1991, kann nur eine zutiefst unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Regionen konstatiert werden. Das zeigen etwa auch Studien vom Immobilienexperten wie denen der HypoVereinsbank (HVB). So konstatierten sie im Jahre 2003, dass im Zeitraum zwischen 1991 und 1994 der Wohnungsbau in den alten Bundesländern nach einer Delle in den 80-er Jahren stetig anwuchs. Der Bruch kam dort im Jahr 1995, genau in dem Jahr als in den östlichen Bundesländern der richtige Bauboom für drei Jahre einsetzte. Rapid fiel diese Art des Marktes aber ab 1998 bis 2002 - insgesamt sogar fast auf das westdeutsche Niveau von 1990. Gegensätzliches zeigt sich nach dieser Studie auch aus dem Blickwinkel der Grundstücksverkäufer und der -verwerter: Während die Preise für Wohnbauland stetig stiegen, nahmen sowohl die durchschnittlichen Mieten wie die Kaufpreise für Eigentumswohnungen etwa ab 1996/1997 ab - wenn auch auf einem wesentlich höheren Niveau als 1991.
Etwas andere Signale können vom Markt der Büroimmobilien festgestellt werden. Auch wenn dort Wechselbäder der Erwartungen in Kauf genommen werden mussten, zog Norbert Walter, Chefvolkswirt der Deutschen Bank, im Krisenjahr 2003 sein Fazit: Die Renditen sind insgesamt stabil, wenn auch auf international niedrigerem Niveau. Das sei auch bedingt durch die dezentrale Wirtschaftstruktur Deutschlands und das Faktum, dass an einigen, auch ostdeutschen Standorten aufgrund überzogener Erwartungen zu stark ausgedehnt wurde. Dabei können viele deutsche Standorte inklusive der Zentren im internationalen Wettbewerb durchaus konkurrieren. Bei Bürospitzenmieten liegt die deutsche Hauptstadt um einiges hinter London oder Paris zurück. Und auch hinter der Bankenmetropole Frankfurt, die in diesem Segment allerdings auch keinen europäischen Spitzenplatz zu bieten hat.
Das dritte Investorensegment der großflächigen Einzelhandelsflächen hat wiederum eine eigene Entwicklung. Bedingt durch die Konsumdefizite der neuen Bundesländer war nach der Wende dort in den Jahren zwischen 1991 und 2000 nach allen Erhebungen ein stetiges Wachstum zu spüren. Durch den wirtschaftlichen Druck in Richtung der wenigstens grenznahen Teile der alten Bundesländer gab es auch dort ein stetiges Wachstum. Die Renditeergebnisse bleiben allerdings auch hier unterschiedlich. Geht man nach all den Studien in die Details, kann festgehalten werden: Wirtschaftlich über diese 16 Jahre stabile Zentren wie etwa Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf oder zum Teilen Berlin lohnen sich weiter für Investitionen in Immobilien. Einen Ausnahmezustand nehmen bei aller Gegensätzlichkeit der Marktentwicklungen die Immobilien in München ein.
Auch der Wohnungsbau inklusive Errichtung von Eigenheimen muss nicht vollkommen zum Erliegen kommen, da die Baufinanzierungen mit immer noch niedrigen Kreditzinsen sehr günstig sind. Da aber immer mehr die Lage auch in den Ballungs- und Boomzentren entscheidend ist, ist der Rat von Immobilienratgebern gefragt.